作为三亚最顶级的豪宅凤凰岛日前因资不抵债被申请破产重整，这个曾经要打造“迪拜第二”的度假岛项目价格也从16万元/平米暴跌到脚面，其背后的故事令人唏嘘。来源丨综合中国新闻周刊、华夏时报

　　6月13日，中国交建公告披露，其参股的三亚凤凰岛国际邮轮港发展有限公司(以下简称“凤凰岛国际邮轮港”)因资不抵债，被债权人提出重整的申请获法院裁定受理。截至去年年底，凤凰岛国际邮轮港的资产总额约为50.4亿元，但负债总额约为186.05亿元。而中交建对三亚凤凰岛国际邮轮港发展有限公司股权投资的10亿元被核算至0元。

　　凤凰岛是三亚顶级豪宅，地标建筑

　　被申请破产重整中交建巨亏10亿

　　凤凰岛是在三亚大海礁盘之中填出的人工岛，是海南最知名的地标建筑之一。2002年的时候被湖北商人曾宪云买下，并将该项目命名为凤凰岛。二十来年起起落落，几度易主，和其复杂的债务关系与融资不畅息息相关。

　　公开资料显示，曾宪云与三亚市政府签订的投资合同中，包括国际邮轮港、1幢国际会议中心(七星级酒店)、5幢国际养生度假中心、商务别墅会所、国际游艇俱乐部、奥运广场公园、海上热带风情街7个投资项目，总投资额超50亿元。

　　此后凤凰岛进入了快速建设时期。随着码头、跨海大桥等工程项目逐渐竣工，岛上的国际邮轮港开始试停靠邮轮。

　　2006年，浙江国都控股成为众城国际最大股东，并在次年将凤凰岛项目调整为旅游综合体，号称打造“东方迪拜”。凤凰岛投资金额也扩大到100亿元。

　　然而，随着海南楼市热潮逐渐褪去，凤凰岛项目售价大幅下跌，再加上投资客减少致使成交量逐年下滑，从而导致资金回笼缓慢等问题，凤凰岛陷入困境。

　　当时为了弥补资金的不足，民间借贷曾被过度使用，一些民营资本也通过股权收购的形式加入到凤凰岛的建设开发中来。

　　2014年3月，中国交建出资49.62亿元收购了三亚凤凰岛国际邮轮港45%的股权，一系列操作之后成为凤凰岛新的控制人。

　　但是根据中交建6月13日的公告：对此计提减值10亿元，中交建投资的45%股份，核算至0元。

　　中交建在对凤凰岛的投资上明面亏损了10亿元，但实际上可能远远不止，据海南本地媒体报道，上述交易完成后，中交建还通过凤凰岛邮轮港公司收购三亚凤凰岛发展及三亚凤凰岛置业100%股权，价格分别为29.99亿元和9.62亿元。

　　环保风波戳破房产泡沫

　　自凤凰岛之后，海南开始大规模填海造岛。为了打造世界级的旅游度假目的地，海花岛、如意岛、葫芦岛等多个人工岛建设平地而起。

　　2017年8月10日至9月10日，中央第四环境保护督察组进驻海南省开展督察工作，由此开启了海南岛内的“环保风暴”。

　　海南持续了数十年的填海造岛热潮戛然而止，也彻底改变了凤凰岛的命运走向。

　　督察组向海南省反馈督察情况时提到，凤凰岛以国际客运港和邮轮港名义取得海域使用权，但实际主要用于房地产和酒店开发，由于填岛造成水流变化，三亚湾西部岸线遭到侵蚀，为修复岸滩不得不斥巨资对三亚湾进行人工补沙。

　　2018年1月，海南省要求各市县对照中央环境保护督察反馈意见中提及的多个违规违法人工岛项目实施“双暂停”(即暂停建设、暂停营业)。

　　至此，这些曾经火爆一时的人工岛有的被责令整改或暂停开发，有的则被要求全岛拆除。

　　被督察组点名的凤凰岛更是不能幸免，在实施“双暂停”的同时，还需补偿超过3700万元的生态补偿资金。

　　据知情人士透露，三亚市政府曾多次和中国交建及凤凰岛相关负责人沟通凤凰岛处置、赔偿等事宜，但一直未达成一致意见。

　　但因凤凰岛问题整改推进缓慢，2020年，海南省生态环境保护督察整改工作领导小组办公室公开约谈三亚市人民政府。三亚市政府负责人现场表态称，对约谈所指出的问题，全盘接受。

　　2021年11月20日发布的《海南省落实中央生态环境保护督察整改情况》指出，确定将“凤凰岛二期项目全部拆除，恢复建设前原状，全部拆除后，邮轮母港码头功能另行考虑”作为凤凰岛二期项目整改拆除技术方案。

　　房价从16万跌到3万

　　凤凰岛的房价，一直是舆论关注的焦点。

　　2010年对于凤凰岛而言是具有特殊意义的一年。当年的1月4日，国务院发布《国务院关于推进海南国际旅游岛建设发展的若干意见》，至此，海南国际旅游岛建设正式步入正轨。

　　那时市场资金对海南旅游投资充满想象空间，非理性投机热潮使得海南成为投资“新热土”，凤凰岛也借着这波楼市的东风扶摇直上。

　　相关数据显示，国际旅游岛获批后5天内，海南商品房销量就超过2008年全年总量，为171.12亿元。

　　与此同时，在获批一周后开盘的凤凰岛一期，均价涨到7万元/平方米，当天两栋楼700套房子全部被抢购一空。这个数据不但创下海南销售纪录，当时在全国也极为罕见。

　　而仅仅在半个月前，该盘的报价只有5万元/平方米。

　　之后，凤凰岛的房价曾一度飙升到16万元/平方米的“天价”，来自浙江、山西的炒房客蜂拥而至，凤凰岛“一房难求”。

　　但很快，这失控的房价迅速被海南出重拳抑制住。随着市场热度逐步消退，2013年凤凰岛房价降至约7万元/平方米。

　　不过当时绝对没有人想到，这并非谷底。在经历过几轮环保风暴之后，凤凰岛房价再遭重创，甚至一度跌到3.5万元/平方米，2010年期间高位入手的投资客们，被深度套牢。

　　现在的价格已经跌破部分业主心理防线，大部分业主会选择暂时将其搁置，静候新机，“就算现在想要‘割肉离席’，也很难找到真正接盘的人”。