空缺一年后，佳兆业发布了一份年报和一份半年报，并宣布复牌。

　　2023年3月9日晚间，佳兆业连续发布2021年经审核年度业绩、2022年未经审核中期业绩。根据财务报告，佳兆业两个报告期累计亏损204亿元。

　　复牌首日佳兆业股价开盘一度跌幅超过40%，截至当日收盘，单日跌幅约21.43%，收于0.66港元/股。

　　巨额亏损、复牌大跌，这都是资本市场和投资者们此前能够预料到的结果。但作为早早出险且已经停牌近一年的房企，复牌对之而言，也是在纾困过程中值得标记的事件。

　　佳兆业是今年首家复牌的出险房企。

　　事实上，对目前陷在债务泥淖中的房企而言，复牌的首位度对它们中的大多数并不是最高的，但佳兆业选择推进复牌，也有其理由。在资本市场看来，出险房企复牌至少是一个积极的信号，其相比起债务重组旷日持久的拉锯过程，推动财务报表的审计与发布，显然更具有操作性，也同样具有提振信心的作用。

　　复牌决战

　　无论如何，佳兆业能够复牌是化险路上的里程碑事件。

　　事实上，在佳兆业复牌之前，资本市场对之复牌的期望并不高，这是由于佳兆业是美元债大户，且本次出险已是二度求生，加之市场环境与上一次出险已经不可同日而语，即便复牌需要达成的条件是发布财务报告以及证明持续经营能力两项，都是艰难的事情。

　　为了推动复牌，佳兆业已经准备了些许时日。

　　今年1月，佳兆业发布自愿公告称，正在就其2021年年报进行最后审核及2022年半年报进行核数师审阅。与此同时，佳兆业还表示，核数师已经开始对2022年年报进行审核。

　　“考虑到不可预见的情况，公司将力图达成所有条件及于2023年3月恢复其股份买卖。”佳兆业强调。

　　最终，佳兆业在其预计的时间之内达成了条件。

　　毫不意外，佳兆业这份年报在更换审计机构之后仍然被非标。审计机构直指，基于公司拥有人应占亏损、流动资产和银行借款等情况，以及佳兆业尚未按照预定还款日期偿还若干借款本金总额等，表明存在重大不确定性，可能会对佳兆业持续经营的能力构成重大疑虑。

　　即便如此，佳兆业能够发布年报，至少是踏出了具有意义的一步。

　　一位不愿具名的资本市场人士告诉21世纪经济报道记者，房企年报难产的原因在于，“审计机构和房企往往在许多关键数据的会计处理上难以达成一致，就算是审计大所换成小所，有些原则性的问题审计机构也无法让步，底线没法破，房企不肯让，就会导致一直僵持。”

　　可供印证的例子是，今年1月，也曾有出险房企旗下上市公司推动财务报告的发布意图达成复牌条件，但在预定日期到来之前，这家上市公司最终中止了这一事项。其时，这家上市公司给出的理由是需要更多的时间来落实业绩，故推迟发布。

　　由此可见，即便是发布财务报告这一看起来推动不应存在太多阻滞的流程，房企在与审计机构的沟通过程中，仍然存在许多需要达成共识的问题，这些问题往往尖锐棘手，也对最终对结果带来了直接的影响。

　　坡陡缓行

　　佳兆业复牌之后，未来这家出险房企更为外界所关注的将是债务重组进展以及持续经营能力。

　　在年报中，佳兆业十分努力地向外界展示其资产质量以及求生欲望。

　　根据年报，截至2022年上半年底，佳兆业在全国51个城市合共拥有220个房地产项目，总土储备约为2740万平方米，60%位于大湾区，其中38%位于广深。

　　同期，佳兆业仍有176个城市更新项目尚未纳入土地储备，占地面积约5394万平方米。佳兆业称，未来，拓展与国央企合作将成为佳兆业城市更新投资和转化的重要路径。而在去年，佳兆业就已与招商蛇口、长城资产达成战略合作的框架协议，三方在城市更新、房地产开发、商业综合体经营等领域开展合作。

　　佳兆业此番努力，是由于市场环境起了新变化。

　　去年下半年以来，房地产行业暖风频吹，购房政策不断升级优化，房企融资环境有明显改善，部分出险房企也受益于政策得以发行债券缓解压力。

　　佳兆业也试图借此暖风，推动恢复正常经营轨道。

　　佳兆业董事会主席郭英成在年报中表示，“董事会将继续减低负面影响及采取措施以管理本集团的任何营运及声誉风险，并提升集团的核心优势以实现可持续发展。”

　　当然，要在经营方面有所进步，债务重组是绕不过去的关卡。

　　在年报中，佳兆业指出，其坚持主动做好债务管理，与存续机构积极洽谈融资展期及降低成本，并全力以赴盘活资产回笼资金，积极化解流动性危机。

　　在债务重组方面，佳兆业目前进展不算飞速。佳兆业在年报中表示，在境内债务方面，其已完成多笔融资展期，融资成本较2021年底持续下降，另有多个项目完成债务重组实现盘活，项目复工复产复销。

　　在境外债之上，佳兆业已委任华利安诺基(中国)有限公司为其境外债务重组的财务顾问。“2022年以来，本集团一直与公司顾问合作，以期兼顾所有利益相关方的权益，并已与债权人进行建设性对话，以加快制定潜在重组计划，缓解流动性问题。本集团将继续保持与债权人的沟通，并适时公布关于重组进度的最新消息。”

　　环境温度适宜，佳兆业仍需继续努力。

　　楼市“暖春”

　　随着各项稳楼市政策的推出和市场预期的改善，2023年以来，房地产市场出现肉眼可见的升温态势。

　　多家机构发布的数据显示，近期，主要城市新房和二手房交易双双回暖，房价也出现止跌回升。持续多时的楼市筑底局面，有望在近期结束。

　　上海易居房地产研究院发布的数据显示，2023年2月份，全国60个重点城市新建商品住宅成交面积为2005万平方米，环比增长47%，同比增长37%。同期，该机构监测的8个重点城市成交二手房79438套，环比增长78%，同比增长96%。

　　价格方面，中指研究院的统计指出，今年2月，百城新房价格环比持平，终结了连续多月的下跌态势，二手房价格环比跌幅收窄。

　　作为最直观的市场信号，量、价的改善预示着市场有望从筑底状态中走出。3月，传统销售旺季将至，乐观预期持续，或将继续助推市场回温。

　　房地产市场的积极变化，与政策层面的动向密不可分。据中指研究院不完全统计，2023年以来，全国已有近90省市(县)出台楼市调控措施过百次。其中，2月已有46省市(县)出台49条稳楼市政策。

　　同时，经过去年以来的数次降息，当前的购房利率处于历史低位。在首套住房贷款利率动态调整机制下，已有超30城的首套房贷利率下限降至4%以下。

　　机构普遍认为，在防风险的基础上，使房地产在稳增长中发挥更大的作用，是今年的重要政策导向。未来一段时间，供需两端的政策支持力度有望加大，核心一二线城市可能通过“因区施策”的方式优化调控。这也将继续对市场预期产生正向引导。

　　加之3-5月的传统交易旺季到来，分析人士指出，预计房地产市场将逐步企稳，久违的“小阳春”有望出现。

　　但值得注意的是，由于刚从长期的筑底状态中走出，当前的市场复苏态势并不稳固。

　　中指研究院表示，今年1-2月，重点100城新建商品住宅月均销售面积同比基本持平，绝对规模仍处2016年来低位水平，整体市场成交表现仍相对平淡。

　　从供给端来看，2月重点城市的新建住宅整体推盘量出现回落。前述机构指出，“供给端修复不足或一定程度影响热点城市市场销售规模”。

　　从需求端来看，上海易居房地产研究院的数据显示，今年2月，一线城市新建住宅成交量环比和同比增速分别为-18%、-11%。该机构认为，“部分城市交易数据增速高，和持续压抑的需求有关，并不代表购房者购买力完全恢复了。类似一线城市交易数据冲高后依然下降，深刻说明市场回暖依然存在阻碍因素。”同样，二手房市场也面临相似的风险。

　　“如果以前些年作为参照的话，现在的交易量还远远谈不上‘火爆’。”北京某上市房企相关负责人也向21世纪经济报道记者表示，当前的市场热度主要源自过去挤压的购买力释放，能持续多久仍需观察。

　　他表示，从一线反馈的情况看，虽然门槛较低，但购房者的支付能力并没有完全恢复，体现为决策周期长、成交户型偏小等。同时，由于过去两年拿地较少，开发商的存货并不充裕，这能否持续支撑市场供应，也存在一定的疑问。